Кот в мешке: три ошибки инвесторов при покупке банкротных долгов

Многие инвесторы покупают у банков право требования по долгам обанкротившихся компаний с дисконтом вплоть до 70%. Инвесторы зарабатывают при перепродаже имущества компании или оставляют залог за собой. Что предусмотреть, чтобы не потерять деньги.

Объекты обанкротившихся компаний, в первую очередь жилая и коммерческая недвижимость, привлекают инвесторов ценой. Цену, так же как условия и порядок продажи, устанавливает собрание кредиторов (или залогодержатели), а в спорном случае — суд. Как правило, она существенно ниже рыночной.

Обычно при продаже объекта обанкротившегося предприятия проводится два раунда торгов. Если торги дважды объявляют несостоявшимися из-за отсутствия покупателей, объекты выставляют по цене публичного предложения. Постепенно цену снижают, в отдельных случаях практически до нуля.

Если торги признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе сам забрать имущество в счет погашения долга. При этом ему придется уплатить в конкурсную массу определенную сумму, но не более 30% от цены, по которой объект был выставлен на продажу.

Существует два способа покупки активов обанкротившихся компаний:

• Инвесторы сами участвуют в торгах, на которых реализуется имущество предприятий-банкротов.

• Инвесторы покупают права требования к должнику у лиц, включенных в реестр кредиторов.

Во втором случае инвесторы чувствуют себя защищенными, поскольку право требования к банкроту подтверждено определением арбитражного суда.

Однако в любом случае инвестор может проявить неосмотрительность и потерять деньги. Рассмотрим самые распространенные ошибки.

Ошибка № 1. Доверять банковской проверке залога

Когда должник банкротится, банк зачастую продает право требования к нему с хорошим дисконтом (до 70%).

У банка есть причина избавиться от объекта как можно быстрее: после возбуждения дела о банкротстве задолженность переходит в другую категорию риска. Поэтому банк обязан создавать под нее дополнительные резервы, а это дорого.

Инвесторов привлекают крупные скидки, особенно если долги обеспечены залогом недвижимости. Объекты с таким обеспечением вызывают доверие. Почему? Когда банк выдает кредит под залог недвижимости, то проверяет:

• полномочия руководителя,

• документы о праве собственности на имущество,

• расчеты, обосновывающие возможность обеспечить возврат кредита

Инвесторы забывают, что банки заботятся главным образом о платежеспособности заемщиков. Тем временем при проверке залога стоит изучать историю права собственности должника на объект.

Кроме того, компании обычно берут кредиты под залог недвижимости, прежде чем в суде появляется заявление о банкротстве. Поэтому банк не всегда проверяет наличие у заемщика признаков, по которым залоговая сделка может быть оспорена при процедуре банкротства.

Такими признаками могут послужить:

• наличие других кредиторов,

• пороки прав залогодателя на объект, скрытые в глубокой истории его возникновения,

• аффилированность лица, предоставившего залог за чужой долг, и др.

Пример из практики

Инвестор купил у банка права требования к банкроту на сумму 720 млн руб., обеспеченные залогом имущества стоимостью 1,5 млрд руб. Инвестор заплатил за эти права 300 млн руб. Однако кредиторы оспорили залог: среди недвижимости находился объект гражданской обороны (бомбоубежище). По закону такой объект должен находиться в ведении государства, что снижает его стоимость при продаже на торгах.

Инвестор мог бы избежать потерь, если бы своевременно получил справку МЧС о наличии или отсутствии объектов гражданской обороны на территории залоговых объектов.

Кроме того, перед заключением подобных сделок инвестору необходимо изучить историю того, как возникло право собственности на недвижимость. Сейчас нередки случаи банкротства крупных предприятий, получивших имущество в 90-е годы в ходе приватизации.

Важно изучить план приватизации, проверить его на риски, связанные с федеральной собственностью, или на наличие ограничений, обусловленных особым статусом имущества (оборонная отрасль, мобилизационный фонд и т.п.).

Ошибка № 2. Покупать право требования по кредиту, выданному аффилированным лицам

Иногда инвестор покупает право требования к должнику по кредиту, выданному аффилированным или связанным лицом (например, учредителем). Внешне все выглядит обычно: стороны заключают договор займа с перечислением денег на расчетный счет, а также договор залога, обеспечивающий возврат заемной суммы.

Однако если аффилированное лицо выдало компании заем в трехлетний период до возбуждения дела о банкротстве, то суды расценивают его как пополнение уставного капитала компании. В итоге инвестор теряет деньги.

Пример из практики

При строительстве жилого микрорайона учредители пополняли займами оборотные средства застройщика, но его банкротства избежать не удалось. Учредители продали свои права требования. После возбуждения дела о банкротстве инвестор попытался включиться в реестр кредиторов застройщика. Ему отказали, так как суд расценил займы, выданные учредителями на финансирование строительства, как дотацию застройщика. Учредители (участники) должника не рассматриваются в банкротстве как кредиторы, даже если у банкрота есть долги перед ними. Эти долги будут погашаться после удовлетворения требований всех кредиторов.

Чтобы избежать подобного, инвестору следует проверить займодавца на косвенную связь с должником. Например, если заем выдан участником материнской компании или членом органа управления (как вариант, гендиректором), инвестора могут не включить в реестр кредиторов.

Это значит, что вернуть вложенные средства (а тем более получить прибыль от приобретенного актива) у него не получится. Для проверки аффилированности удобно использовать ресурсы, которые содержат подробные сведения о взаимосвязях юридических и физических лиц, например «Контур.Фокус» или «Спарк».

Ошибка № 3. Не проверять действительность права требования

В нашей практике был случай, когда требование к должнику основывалось на договоре поручительства, заключенном после подачи заявления о банкротстве. По этой причине Верховный суд РФ признал договор поручительства недействительным. Кредитор, желавший с его помощью включиться в реестр требований, потерял деньги.

Право требования к должнику, основанное на судебном акте, также подлежит проверке с учетом законодательства о банкротстве. Причина в том, что кредиторы могут оспорить сделки в течение трех лет, после того как им стали известны конкретные обстоятельства, но в пределах трех лет с момента возбуждения дела о банкротстве.

Пример из практики

В одном деле суд признал незаконным погашение банковского кредита за должника при наличии других кредиторов. В результате компания, заплатившая за должника, лишилась регрессного (встречного) права требования долга с обанкротившегося предприятия.

Перед покупкой права требования инвестор должен изучить документы, на основании которых возник долг:

• договор займа и документы, подтверждающие получение денежных средств (лучше, если это банковские перечисления: к распискам суд отнесется критически),

• договор поставки и надлежаще оформленные приемо-сдаточные документы,

• договор подряда и акты приемки работ.

Если инвестор обнаружит в документах неточности и шероховатости, ему не стоит вкладываться в актив.

Таким образом, инвестор при покупке прав требования к банкроту должен не только проверить действительность передаваемых прав, но и проявить особую осмотрительность с учетом норм о банкротстве. В противном случае возможны серьезные потери.

Подробнее на РБК: https://pro.rbc.ru/news/5cf903169a79474367627a92?from=vitrina_3